해외물류시장 이슈

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제794호

공급망 불안 영향으로 임대인의 물류 부동산 주도권 확대 전망

발간일 2026-06-05 하도연 연구원 051-797-4683 ehdudl@kmi.re.kr

최근 중동 지역 긴장 고조와 에너지 가격 변동성 확대가 글로벌 공급망 전반의 불확실성을 높이며 기업들의 물류거점 운영 전략에도 변화가 나타나고 있음
Cushman & Wakefield는 최근 글로벌 공급망이 지정학 갈등, 기후 리스크, 노동력 부족, 관세 이슈 등 복합 리스크 영향이 구조적으로 확대되는 양상이라고 분석함
특히 중동 분쟁 장기화 우려에 따라 원유·LNG 공급 불확실성이 확대되며 연료비, 운송비, 보험료 상승 압력이 지속되는 상황임
이에 따라 글로벌 기업들은 기존 비용 중심 공급망 운영에서 벗어나 물류거점 다변화, 니어쇼어링, 재고 분산, 핵심 물류거점 선점 전략 등을 강화하는 추세를 보임
또한 공급망 회복탄력성 확보를 위해 AI 기반 공급망 모니터링 및 자동화 설비 확대와 함께, 에너지 효율성을 고려한 물류시설 도입 움직임도 확대되는 모습임
향후 물류 부동산 전략이 단순 임대료 수준보다 운영 안정성, 노동력 확보, 전력·에너지 인프라 등을 종합 고려하는 방향으로 전환될 것으로 전망됨

글로벌 물류창고 수요는 코로나19 이후 급등세가 다소 완화되는 흐름을 보이고 있으나, 주요 항만·공항·도시권 중심 핵심 거점은 여전히 수요가 유지됨
실제로 글로벌 물류 부동산 임대료는 ’20년 대비 평균 36% 높은 수준을 유지하고 있으며, 글로벌 물류 부동산 시장의 54%에서는 여전히 임대료가 지속적으로 상승하고 있음
다만 미국·유럽 일부 성숙 시장에서는 과거와 같은 급격한 임대료 상승세는 다소 완화되는 모습이나, 핵심 물류거점을 중심으로는 여전히 낮은 공실률과 안정적인 수요가 유지되는 상황임
반면 싱가포르, 도쿄, 서울, 시드니, 런던 등 주요 글로벌 물류거점은 제한된 부지 공급과 항만·도시 접근성 영향으로 높은 임대료 수준을 유지하고 있음
특히 전자상거래, 첨단 제조업 중심 수요가 지속되며 대형 물류센터뿐 아니라 도심형 라스트마일 물류시설 수요도 확대되고 있음
또한 냉동·냉장과 같은 콜드체인 물류시설의 경우 식품·제약 중심 수요 증가에 따라 공급 부족 현상이 지속되며 유럽을 중심으로 신규 개발 수요가 확대되고 있음

글로벌 물류 부동산 임대료 상승 추이(2020-2025)

주: 1) 각 지역의 성장률은 본 분석에 포함된 대표 표본 시장들의 평균값을 기반으로 산출 2) 2020년 4분기의 물류시설 임대료 수준을 기준값 100으로 설정 자료: Cushman & Wakefield Research (검색일: 2026.06.01.)

글로벌 주요 도시‧지역 물류 부동산 임대료 수준(2024년 4분기 기준)

자료: Cushman & Wakefield Research (검색일: 2026.06.01.)

현재 글로벌 물류 부동산 시장은 신규 공급 조절과 순 흡수량 회복 흐름이 동시에 나타나며 향후 공실률은 전반적으로 안정 또는 하락 흐름을 보일 가능성이 높을 것으로 예상됨
Cushman & Wakefield에 따르면 향후 3년간 조사 대상 시장의 45%는 공실률이 현재 수준에서 안정적으로 유지될 것으로 전망되며, 35%는 공실률 하락이 예상됨
반면 공실률 상승이 예상되는 시장은 전체의 20% 수준에 불과한 것으로 분석됨
특히 북미 지역은 신규 공급 확대 흐름이 점차 완화되는 가운데 순 흡수량 회복세가 이어지며, 인랜드 엠파이어, 피닉스, 애틀랜타 등 주요 물류거점을 중심으로 공실률 하락 가능성이 높을 것으로 예상됨
유럽 역시 신규 공급 제한과 임차 수요 회복 영향으로 영국, 네덜란드, 스웨덴, 벨기에 등 주요 시장에서의 공실률 감소 추세가 예상됨
아시아 지역 또한 싱가포르, 한국, 일본, 베트남 등을 중심으로 제한된 개발 물량과 물류 수요 확대 영향이 지속될 것으로 전망됨
이에 따라 향후 글로벌 물류 부동산 시장은 일부 핵심 거점을 중심으로 임대료 상승 압력과 함께 임대인 우위 경향이 점차 강화될 가능성이 제기됨
특히 공급이 제한된 핵심 물류거점을 중심으로 공실률 하락과 임대료 상승 압력이 동시에 나타날 가능성이 높음

향후 3년간 국가별 물류 부동산 시장 공실률 변화 전망

자료: Cushman & Wakefield Research (검색일: 2026.06.01.)

참고자료Waypoint: Global Industrial Dynamics 2026(Cushman & Wakefield), https://www.connectcre.com (검색일: 2026.06.01.)

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